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钱晨成律师 钱晨成律师于2011年9月(在校期间)通过司法考试,2012年6月毕业后分别在法院、律所从事法律工作。目前就职于浙江杭天信律师事务所,为律所合伙人律师,曾任职本所婚姻家庭业务部副主任、民商事业务部副主任。就职律... 详细>>

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律师姓名:钱晨成律师

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对小产权房屋的讨论

据不完全统计现在全国小产权房至少在5000万套以上,按照市场经济规则,规范小产权房,可以把土地出让金直接交给国家,减少腐败,减少开发商的暴利,稳定社会秩序。

目前房地产经营的地位是垄断的,不是完全市场化的,所以房价奇高,令百姓怨声载道,所以要控制房价,让房价下降到老百姓可以接受的水平,打破其垄断经营是关键。但房地产业和相关部门为了自身的暴利,宁愿保住这种垄断地位,国六条效果不明显。他们死守垄断地位的借口就是所谓的统一管理,所以当“小产权房”出现后,他们很不舒服。

“小产权房”是近年来在北京城市近郊出现的一种没有大产权证——即国家承认的房产证的房屋。小产权房是乡村利用市郊集体土地盖的楼房,他们向市民出售,是由村乡级政府提供产权证明,故名“小产权”。因为这种楼盘是在国家没有批准情况下开发的,所以,建设部说是“非法”的,其产权是有风险的,是没有法律保障的,建议老百姓不要购买。最近,北京勒令停止了全市小产权楼房的开发和出售。

笔者认为,因为小产权房出售上有产权缺陷,开发和出售存在一定混乱,在法律上不保险,进行一下整顿也是必须的。可要想根除“小产权”房的出售与开发,是不可能的。因为我们实行的是市场经济,自由买卖是这种经济制度的特点。房地产商售房是买卖,农民盖房出售也是买卖,不规范国家可以让它规范,可人家的买卖你不能封,垄断经营是市场经济之大忌。六七十代,乡镇企业也曾被视为不合法,受到压制,但越压生命力越强,最后成了气候。“小产权房”有三个优势,它们打破房地产的垄断经营地位的趋势不可阻挡。

一是价格合理,符合一般百姓的购买力。一般小产权房屋比正式产权房屋低70%左右,这为广大市民阶层自己拥有一套住房开辟了一条新路。是对价格奇高的房地产市场的一种反叛。关于小产权房屋不保险之说,更像是一种恐吓,因为小产权房虽然开不出大房产证,可是也是有白纸黑字交易依据的,一张借贷白条收据都有法律效力,难道盖有乡村一级政府的公章的交易证明就无效了嘛?退一步说,房产买卖是非法的,可黑纸白字的交易收据至少可以证明相互之间的借贷关系,顶多我退房,你退钱,两不吃亏。买卖房产又不是买卖毒品,有什么风险?我们国家的土地是不能买卖,不管国有土地还是集体土地。我们购买的大房产房,房下土地是国家的,你购买的只是房屋和基下国有土地一定时间的使用权。小产权房也是同理,我们购买了房屋和基下集体土地一定时期的使用权。建设部说小产权房非法,是因为他们不想让它合法。就像改革开放前,我们说私有经济非法一样,是人为制造的。现在郊区乡村开发出售的小产权房屋,比之大产权房屋,有点像改革初期,农民拐着一篮子鸡蛋在国有商店门前低价出售,因为又便宜,又新鲜,人们纷纷购买,这时国有商店的店长出来散布说:农民卖的鸡蛋不干净,没经过国家检疫,可能有瘟鸡下的蛋,有风险……云云,其实是想继续垄断市场。可吓唬不是常法,人们总是希望得到物美价廉的商品,鸡蛋是这样,房屋也是这样。

二是小产权房屋在北京郊区,那环境好,空气好,更符合人们现在的绿色居住意识。北京市的居民现在都明白,北京城区空气质量比郊区差,噪音污染也厉害,不如去郊区居住。这也是小产权房买的好的一个原因。在发达国家,中产阶级和富人全在郊区安家,城区是没钱人住的地方。现在一些富人,城区虽然有房,其实大部分时间是在郊区别墅生活。这种居住趋向谁也拦不住,这也注定了小产权房屋的走强趋势。

三是北京国有土地占18%,其余全是集体土地,这也注定了集体土地开发出的小产权房屋的潜力十分巨大。用禁止和压制是解决不了问题的,有想买的,就有卖的,你明里禁,私下买,形成黑市照常生存,政府更被动。[page]

有人说,允许小产权房出售,会造成耕地流失。这是蒙人的一句话。小产权房一般是在大城市的近郊区,不是所有农村都能够开发的。在大城市近郊,对比城市的经济效益,土地种粮食是无法满足农民生活需要的,所以在城市郊区土地,有的在搞旅游采摘,有的种花种菜,有的圈成工业开发区,而盖房出售,在满足城市住房需求的同时,让农民也获得新的土地效益,也是郊区土地的一种出路。据悉,市郊一些楼盘的开发都多是在多年荒芜的土地上进行的,其实是对土地资源的一种盘活,没什么不好。

据悉,北京的小产权房屋楼盘占总量的三分之一,这是一个不小的比例,也是对垄断经营的大房产市场的致命冲击。另有消息说,北京房地产价格奇高,与政府地价评估有关,所谓的拆迁补偿费不是真实的补偿,而是评估出来的拆迁费用,也就是说地价中的拆迁费用与真实的拆迁费有很大差距。据悉,他们在房地产交易中,占到总收益四成以上的利润。所以,打封小产权房屋,打的旗号是对公众负责,加强房地产市场管理,其实是想继续进行垄断经营。再有就是小产权房屋低于大产权房屋70%左右的价格,使大房产市场的价格戏法穿了帮,这也是一些官员和房地产商痛恨“小房产房”出售的一个潜在的原因。

可是小房产房正在崛起,就像七八十年代乡镇企业的崛起一样,不可阻挡。所以堵不如疏,堵穷人的道永远是不得人心的。


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